Hiện nay, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá và đấu thầu. Đấu giá và đấu thầu dự án sử dụng đất đều giống nhau là hoạt động của cơ quan nhà nước tổ chức theo một quy trình để tìm ra người đáp ứng tốt nhất.
Hiện nay, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá và đấu thầu. Đấu giá và đấu thầu dự án sử dụng đất đều giống nhau là hoạt động của cơ quan nhà nước tổ chức theo một quy trình để tìm ra người đáp ứng tốt nhất. Tuy nhiên, hai hoạt động này có nhiều điểm khác biệt. Để giúp cho các nhà đầu tư hiểu rõ bản chất của từng hoạt động, bài viết sẽ tập trung chỉ ra điểm khác biệt của mỗi hoạt động trên các nội dung: Trường hợp phải tiến hành đấu giá hay đấu thầu, mục đích của đấu giá, đấu thầu, phương thức thực hiện của mỗi hoạt động.
1. Trường hợp phải đấu giá, đấu thầu
Hiện nay, việc xác định trường hợp nào phải đấu giá, đấu thầu là khá phức tạp do hệ thống pháp luật tương đối đồ sộ và còn những điểm chưa rõ ràng.
Đối với các trường hợp phải đấu giá dự án: Theo Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối… Tuy nhiên, để tổ chức thực hiện đấu giá thì một trong những điều kiện bắt buộc theo quy định tại Điều 119 Luật Đất đai đó là: Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
Đối với các trường hợp phải đấu thầu dự án: Theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu năm 2013 thì lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là một trong những hoạt động phải thực hiện đấu thầu. Điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành của Luật Đấu thầu về lựa chọn chủ đầu tư cũng quy định việc đấu thầu thực hiện đối với các dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại và dịch vụ; tổ hợp đa năng.
Vậy, cùng là dự án sử dụng đất thì có trường hợp phải đấu giá, có trường hợp phải đấu thầu. Tuy nhiên, hai hoạt động này không được ghi nhận trên cùng một văn bản quy phạm pháp luật mà lại quy định trên những văn bản pháp luật khác nhau dẫn đến sự khó khăn trong xác định. Pháp luật đấu đai thì chỉ quy định vấn đề đấu giá, không nói đến đấu thầu. Pháp luật đấu thầu chỉ quy định đấu thầu, không nói đến đấu giá. Chính vì hệ thống pháp luật hiện hành tồn tại cả hai trường hợp này nhưng không phân biệt rõ khi nào đấu giá, khi nào đấu thầu nên việc đấu giá hay đấu thầu sẽ được xác định trên cơ sở loại trừ. Nghĩa là, sẽ xác định các trường hợp phải đấu giá trước trên cơ sở các điều kiện đấu giá. Sau đó, loại trừ các điều kiện thỏa mãn đấu giá còn lại những trường hợp không thỏa mãn thì sẽ phải thực hiện đấu thầu. Cụ thể, các dự án thỏa mãn điều kiện quy định tại Điều 119 Luật Đất đai như sau: Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện về giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì sẽ tiến hành đấu giá. Các dự án thực hiện đấu thầu đó là những trường hợp khi không đủ điều kiện về đấu giá và những trường hợp mặc dù pháp luật quy định không phải tiến hành đấu giá nhưng lại có 2 nhà đầu tư muốn tham gia nên phải đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.
Việc xác định các trường hợp như trên sẽ giúp cho nhà đầu tư thấy khi nào dự án sẽ tiến hành đấu giá, khi nào sẽ tiến hành đấu thầu. Có thể nói, mặc dù hệ thống pháp luật hiện hành quy định các trường hợp này còn khá chồng chéo, vướng mắc nhưng việc ghi nhận sự tồn tại của các hoạt động này cũng giúp cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất trở nên linh động và đảm bảo tính phù hợp với tình hình thực tế.
2. Về mục đích
Mặc dù đều là hoạt động của cơ quan nhà nước nhằm tìm được nhà đầu tư vào dự án sử dụng đất nhưng mục đích của mỗi hoạt động là khác nhau. Có sự khác nhau về mục đích là do xuất phát từ vị thế. Khi tổ chức đấu giá thì cơ quan nhà nước sẽ ở vào vị thế của người bán. Khi tổ chức đấu thầu thì cơ quan nhà nước ở vào vị thế của người mua. Người bán bao giờ cũng muốn bán được giá cao nhất còn người mua bao giờ cũng muốn trả giá thấp nhất hoặc trả giá phải chăng với hàng hóa, dịch vụ có chất lượng tốt. Vậy, cùng là dự án sử dụng đất, tại sao cơ quan nhà nước lại đứng ở các vị thế khác nhau?
Trường hợp dự án có sử dụng đất đảm bảo đầy đủ các điều kiện về giải phóng mặt bằng, về xây dựng cơ sở hạ tầng thì được coi là đất sạch. Do đó, nhà nước sẽ bán đấu giá để tìm ra người trả giá cao nhất vì nhà đầu tư không phải thực hiện hiện các công đoạn về bồi thường, giải phóng mặt bằng, không phải bỏ chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Còn đối với trường hợp đấu thầu thì đất chưa được giải phóng mặt bằng, chưa có cơ sở hạ tầng nên phải tiến hành các giai đoạn này với rất nhiều tốn kém về tiền bạc, thời gian, công sức. Do đó, việc đòi hỏi năng lực của chủ đầu tư sẽ được tính đến trước khi đòi hỏi về giá cả.
Có thể thấy trong đấu giá cơ quan nhà nước chỉ quan tâm đến vấn đề giá cả thì trong đấu thầu cơ quan nhà nước buộc phải quan tâm cả hai nội dung năng lực thực hiện gói thầu của chủ đầu tư và giá cả. Mỗi mục đích lại phù hợp với đặc tính của đối tượng được đem ra đấu giá hoặc đấu thầu. Do tính mục đích này đã quy định sự tất yếu tồn tại của các hai hoạt động đấu giá và đấu thầu dự án sử dụng đất. Xét ở một khía cạnh nào đó, sự tồn tại của các hình thức lựa chọn chủ đầu tư khác nhau sẽ dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp Nhưng nếu như chỉ ghi nhận một trong hai hoạt động thì sẽ không thể đáp ứng được tính phức tạp của đối tượng quản lý cũng như không đảm bảo tính linh hoạt trong giải quyết các quan hệ xã hội. Vậy, vấn đề ở đây không phải là việc có tồn tại ít hay nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư mà vấn đề chính là phải minh bạch, rõ ràng hệ thống pháp luật, đảm bảo cho các nhà đầu tư đều có thể hiểu và tiếp cận, đảm bảo cho các cơ quan nhà nước đều có thể tuân thủ đúng và tổ chức thực hiện một cách nghiêm túc.
3. Về phương thức thực hiện
Phương thức thực hiện là cách thức mà các cơ quan nhà nước áp dụng để lựa chọn ra chủ đầu tư dự án sử dụng đất. Đấu giá dự án sử dụng đất được thực hiện theo phương thức được quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản là phương thức trả giá lên, nghĩa là trả giá từ thấp đến cao cho đến khi có người trả giá cao nhất. Trong khi đó, phương thức đấu thầu dự án sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Luật Đấu thầu, bao gồm: phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ, phương thức hai giai đoạn một túi hồ sơ và phương thức hai giai đoạn hai túi hồ sơ.
Như vậy, trong phương thức thực hiện có thể thấy trong hoạt động đấu giá nhà đầu tư chỉ cần quan tâm đến vấn đề đưa ra giá. Trong khi đó, trong hoạt động đấu thầu luôn tồn tại 2 nội dung đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính. Đối với đấu giá, nhà đầu tư căn cứ vào bước giá để đảm bảo cách thức trả giá từ thấp đến cao. Việc trả giá sẽ được diễn ra cho đến khi tìm được nhà đầu tư trả giá cao nhất và người trả giá cao nhất chính là người trúng đấu giá. Trong khi đó đấu thầu lại phải xem xét đến nhiều yếu tố. Trong phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất gồm đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và việc mở thầu được tiến hành một lần đối với toàn bộ hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất. Ví dụ, trong phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ nhà đầu tư nộp đồng thời hồ sơ đề xuất về kỹ thuật và hồ sơ đề xuất về tài chính riêng biệt theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, đồng thời việc mở thầu được tiến hành hai lần, hồ sơ đề xuất về kỹ thuật sẽ được mở ngay sau thời điểm đóng thầu, nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật sẽ được mở hồ sơ đề xuất về tài chính để đánh giá. Trong phương thức hai giai đoạn hai túi hồ sơ trong giai đoạn một, nhà thầu nộp đề xuất về kỹ thuật, phương án tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu nhưng chưa có giá dự thầu, trên cơ sở trao đổi với từng nhà thầu tham gia giai đoạn này sẽ xác định hồ sơ mời thầu giai đoạn hai; trong giai đoạn hai, nhà thầu đã tham gia giai đoạn một được mời nộp hồ sơ dự thầu. Hồ sơ dự thầu bao gồm đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu giai đoạn hai, trong đó có giá dự thầu và bảo đảm dự thầu…
Như vậy phương thức đấu giá và đấu thầu được tiến hành hoàn toàn khác biệt. Về sự phức tạp thì hoạt động đấu thầu có mức độ phức tạp cao hơn do phải đánh giá nhiều vấn đề liên quan đến kỹ thuật. Tuy nhiên, mỗi phương thức đều đảm bảo đạt được mục đích của nhà quản lý. Với đấu giá thì làm sao để tìm ra nhà đầu tư trả giá cao nhất để thu tiền về cho ngân sách nhà nước còn với đấu thầu thì để tìm ra nhà đầu tư phù hợp nhất thực hiện các gói thầu, đảm bảo chất lượng, đảm bảo sự cạnh tranh công bằng. Các chủ đầu tư khi tham gia vào mỗi hoạt động đều phải nghiên cứu kỹ các quy chế vừa để đảm bảo không bị phạt vi phạm, vừa để hướng tới mục tiêu cuối cùng là người trúng đấu giá hoặc đấu thầu.
Tóm lại, đấu giá và đấu thầu là hai hoạt động hoàn toàn khác biệt. Sự phân biệt rõ ràng có ý nghĩa giúp cho nhà đầu tư nắm được từng trường hợp để có thể tiếp cận dễ dàng và thực hiện đúng quy định, giúp cho cơ quan nhà nước tổ chức và thực hiện nghiêm minh, tìm được chủ đầu tư phù hợp. Mặc dù vậy, do hệ thống pháp luật hiện nay còn chồng chéo, vướng mắc nên trong quá trình thực hiện vẫn còn gây sự lúng túng cho cơ quan nhà nước cũng như các chủ đầu tư, nhà thầu. Điều này đòi hỏi trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật phải có sự điểu chỉnh, bổ sung để đảm bảo tính phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Chỉ khi có một hệ thống pháp luật rõ ràng, minh bạch thì mới tạo ra một hành lang pháp lý thật sự an toàn cho nhà đầu tư, cho các cơ quan, tổ chức./.
Nguồn: Ngân Hà, đăng trên trang https://pbgdpl.hanoi.gov.vn/
